Chi possiede un immobile di pregio e desidera affittarlo con stabilità e redditività si è spesso chiesto se sia possibile utilizzare la cedolare secca anche quando l’inquilino è una società, ad esempio una realtà come Horizon Luxury Homes che prende in locazione l’immobile con contratto 4+4 e lo valorizza nel mercato degli affitti brevi. Fino a poco tempo fa, la risposta era negativa. Ma oggi lo scenario è cambiato, grazie a una sentenza della Cassazione che ha aperto nuove opportunità per i proprietari. Vediamo di cosa si tratta.
Cos’è la cedolare secca e perché conviene?
La cedolare secca è un regime fiscale opzionale che consente di pagare un’imposta sostitutiva (21% o 10%) sui canoni percepiti, al posto di IRPEF, addizionali regionali/comunali e imposta di registro.
Vantaggi principali:
- Aliquota fissa e spesso più bassa rispetto alla tassazione ordinaria
- Nessuna imposta di registro né di bollo sul contratto
- Maggiore semplicità gestionale e fiscale
- Possibilità di pianificare al meglio la redditività netta dell’immobile
Finora, però, la cedolare secca era preclusa se l’inquilino era una società o un’impresa. Il motivo? La norma (art. 3 del D. Lgs. 23/2011) escludeva l’opzione quando il contratto era stipulato con soggetti che agivano nell’esercizio di attività d’impresa, arte o professione.
La novità: la sentenza della Cassazione n. 12395/2024
Con una storica pronuncia depositata il 7 maggio 2024, la Cassazione (Sent. n. 12395/2024) ha chiarito che la cedolare secca è applicabile anche se l’inquilino è una società o un’impresa, a condizione che l’immobile venga utilizzato come abitazione da parte di dipendenti, collaboratori, clienti o fornitori.
In altre parole, se l’uso è abitativo e non strumentale, e non vi è esercizio diretto di attività imprenditoriale nell’immobile, il proprietario può optare per la cedolare secca, anche se il contratto è intestato a una società.
Questo cambio interpretativo ha un impatto diretto su tutti quei modelli di business – come quello di Horizon Luxury Homes – in cui l’immobile viene subaffittato con finalità abitative temporanee, ad esempio nel mercato degli affitti brevi di fascia alta.
Come funziona nel modello 4+4 con subaffitto a Horizon Luxury Homes
Nel modello operativo Horizon Luxury Homes, il contratto stipulato con il proprietario è un contratto abitativo 4+4, in cui:
- Horizon Luxury Homes agisce come conduttore (inquilino)
- L’immobile è utilizzato esclusivamente come abitazione, seppur in forma di subaffitto turistico
- Viene rispettata la destinazione d’uso residenziale, e non si svolgono attività commerciali in senso stretto
Alla luce della sentenza del 2024, il proprietario può quindi:
- Contare su un canone concordato e garantito, a lungo termine
- Registrare il contratto con opzione per la cedolare secca
- Beneficiare dell’imposizione sostitutiva al 21%
- Evitare le imposte di registro e bollo
Quando e come esercitare l’opzione
L’opzione per la cedolare secca va comunicata:
- Al momento della registrazione del contratto presso l’Agenzia delle Entrate (modello RLI)
- Oppure in dichiarazione dei redditi, se si è optato in un momento successivo (ma con effetti solo per l’anno in corso)
In caso di contratto con subaffitto, è fondamentale che:
- Sia specificata la destinazione abitativa dell’immobile
- Sia previsto esplicitamente il subaffitto e l’uso conforme alla natura residenziale
Una nuova frontiera per l’investimento immobiliare
Questa novità rende il regime della cedolare secca uno strumento ancora più strategico per i proprietari che vogliono:
- Affittare in modo stabile e fiscalmente efficiente
- Delegare la gestione a una società specializzata come Horizon Luxury Homes
- Massimizzare il reddito netto, senza esporsi a complessità gestionali
Un contratto 4+4 con cedolare secca e gestione affidata a Horizon Luxury Homes rappresenta oggi una delle soluzioni più vantaggiose per valorizzare immobili di fascia alta, specialmente nelle destinazioni a forte vocazione turistica.
